v التمويل العقاري
تقدم الامارات العربية المتحدة مزايا عديدة للراغبين في تحسين ظروفهم المعيشية، أو الاستثمار في أحد المجالات المتنوعة، يتطلب الاستثمار العقاري في الإمارات مبلغاً مالياً بغض النظر عن نوع هذا الاستثمار، سواء أكان لبناء مشروع عقاري أم لشراء عقار ما، وقد لا يمتلك البعض كامل المبلغ لتملك أو بناء عقار، حيث لا يعتبر إتمام عملية الشراء نقدًا أو عن طريق المدخرات الشخصية خيارًا متاحًا بالنسبة لمعظم الأشخاص، وحينها يلجأ الكثير من الأشخاص إلى الحصول على مساعدات أو تمويلات بنكية لشراء المنازل أو الشقق وغيرهما من أنواع العقارات السكنية والتجارية في الإمارات، على أن يتم تسديده ضمن شروط يتم الاتفاق عليها بين الطرف المقترض والطرف المُقرض، ومن الجدير بالذكر أن دولة الإمارات تعد واحدةً من أكثر الدول التي يتجه العديد من الأشخاص لشراء وتملك العقارات فيها، وبمجرد اتخاذ قرار شراء عقار في الإمارات العربية المتحدة، ستحتاج لمعرفة كيفية الحصول على تمويل عقاري لاستكمال الإجراءات.
فعلى سبيل المثال تقدم البنوك عدة تسهيلات من خلال التمويلات العقارية متعددة الأنواع، مثل القروض العقارية في دبي، ولكن متى أدركنا الحاجة إلى التمويل، علينا أن نبحث عن أفضل بنك للتمويل العقاري يلبي احتياجاتنا في الإمارات، وقد نصطدم بحقيقة أن شروط البنوك للقروض العقارية عديدة وفي بعض الأحيان صعبة الفهم، لا سيما أنه في بعض الأحيان قد يفوتك عزيزي القارئ بعض المعلومات المهمة التي قد تؤثر على مستقبل العقار الذي ترغب به.
ومع ذلك، قبل التوقيع على أي اتفاقيات تمويل، من المهم التسلح بالمعرفة والاستعداد الكامل، في هذا المقال، سنستعرض معًا مجموعة من النصائح الحيوية التي تساعدك على فهم السوق العقاري في دبي، وكيفية الاستفادة من الفرص المتاحة للحصول على أفضل تمويل عقاري يتناسب مع احتياجاتك وظروفك الخاصة، من التعرف على الفروق الرئيسية بين البنوك المختلفة إلى فهم كيفية تأثير السياسات التنظيمية على قرارات الإقراض.
لذلك، نقدم لك مجموعة من المعلومات المهمة حول شروط الحصول على قرض عقاري في الإمارات لنساعدك على الإجابة على أسئلة مثل، كيف أشتري بيت عن طريق البنك؟ وما هو سبب رفض البنك القرض؟ كما سنتطرق للحديث عن حاسبة الرهن العقاري، إلى جانب نسبة الرهن العقاري في البنوك لنعرض جميع المعلومات التي تحتاجها في مكان واحد ونوفر عليك عناء البحث.
لذلك سنخصص الحديث في هذا المقال عن كيفية الحصول على قرض عقاري في الامارات وأهم المعلومات والتفاصيل التي تتعلق بكيفية تقديمه، وشروطه، وغيرها من الإجراءات لاستخراج تمويل عقاري، فيما يلي مجموعةً من النقاط التي يجب مراعاتها عند البحث عن أفضل تمويل عقاري لتمويل عملية شرائك للعقار المناسب.
· شروط الحصول على الرهن العقاري
· نسبة الرهن العقاري في بنوك الإمارات
· المناطق التي يسمح فيها للوافدين بالتملك الحر للعقارات
التمويل العقاري هو مصطلح يُستخدم لوصف العملية التي يحصل من خلالها الأفراد أو الشركات على الأموال اللازمة لشراء، تطوير، أو تحسين العقارات، هذا النوع من التمويل لا يقتصر فقط على القروض العقارية، بل يشمل أيضًا خيارات متنوعة مثل التمويل الشخصي، القروض التجارية، وحتى تمويل التطوير العقاري، يُعد التمويل العقاري جزءًا أساسيًا في السوق العقاري، حيث يوفر للمستثمرين والمشترين القدرة على إدارة مشاريعهم العقارية بكفاءة وفعالية، يتميز التمويل العقاري بمرونته، حيث يمكن تخصيصه ليتناسب مع الاحتياجات الفردية لكل مشروع، مما يجعله خيارًا مثاليًا لمختلف أنواع المستثمرين، من الأفراد الذين يبحثون عن شقق للإقامة الشخصية إلى الشركات الكبرى التي ترغب في تطوير مجمعات سكنية أو تجارية في دبي.
الرهن العقاري، والذي يُعرف أيضًا بقرض الرهن العقاري، هو أحد القروض المالية التي تمنحها البنوك والمؤسسات المالية للأشخاص، الشركات، أو أي جهات أخرى ترغب في شراء عقار، كما يمكن استخدام هذه القروض لشراء مجموعة متنوعة من العقارات، اي أحد الأساليب التمويلية التي تتيح للأفراد أو الشركات شراء عقارات دون الحاجة لدفع كامل القيمة مقدمًا سواء كانت لأغراض استثمارية، تجارية، أو سكنية، وذلك بناءً على ما تفضله وتختاره الجهة المتقدمة للحصول على التمويل في دبي أو أي إمارة أخرى داخل الدولة، يعد هذا العقار الضمان لسداد دين البنك، يتم استخدام العقار نفسه كضمان لسداد دين البنك (القرض)، يعني هذا أنه في حال عدم قدرة المقترض على سداد القرض، يحق للمقرض الاستيلاء على العقار وبيعه لاسترداد قيمة القرض، يتميز الرهن العقاري بفترة سداد طويلة تصل في بعض الأحيان إلى 20 أو 30 سنة، مما يجعله خيارًا مناسبًا للمستثمرين الذين يرغبون في شراء عقارات باهظة الثمن مثل الفلل أو الشقق الكبيرة في دبي، عادة ما يتضمن الرهن العقاري سعر فائدة ثابت أو متغير، ويعتمد ذلك على الاتفاق بين المقترض والمقرض، تتألف القروض العقارية كافة من المبلغ الرئيسي ومبلغ الفائدة، إلى جانب الدفعة الأولى.
يجب استيفاء الشروط اللازمة لاستخراج قرض عقاري في الامارات
ندرج فيما يلي أهم الشروط لإتمام عملية الحصول على قرض عقاري في الامارات وننوه بأن هذه الشروط قد تختلف من بنك لآخر
من المهم أن تدرك أولاً معايير أهلية شروط الحصول على قرض عقاري وفقًا للشروط التي حددها المصرف المركزي لدولة الإمارات العربية المتحدة بوضوح، ألا وهي
· للعقارات التي تبلغ قيمتها 5 ملايين درهم إماراتي أو أقل، الحد الأقصى لمبلغ القرض هو 85٪ من قيمة العقار.
· بالنسبة للعقارات التي تزيد قيمتها عن 5 ملايين درهم إماراتي، الحد الأقصى لمبلغ قروض الرهن العقاري هو 75٪ من قيمة العقار.
· لشراء عقار ثانٍ أو عقار استثماري، الحد الأقصى لمبلغ قرض التمويل العقاري هو 70٪ من قيمة العقار.
· لشراء عقارٍ قيد الانشاء، يبلغ الحد الأقصى لمبلغ التمويل العقاري 50٪ من قيمة العقار.
تختلف مدة الحصول على تمويل عقاري في الامارات وفقاً لعدة عوامل مختلفة ومن بينها البنك أو المؤسسة المالية المُقرضة التي يختارها المقترض، بالإضافة إلى كفاءة تقديم الوثائق والمستندات، ولكن بشكل عام يمكن أن تستغرق العملية من أسبوعين إلى 6 أسابيع.
إلى هنا نكون قد أدلينا بكافة المعلومات التفصيلية لخطوات وإجراءات الحصول على قرض عقاري في الامارات آملين أن يكون هذا المقال قد شمل وغطى كافة الاستفسارات والتفاصيل حول استخراج قرض عقاري في الامارات، وللمزيد من المعلومات حول العقارات وما يتعلق بها في الإمارات، بالإضافة إلى الإلمام بكافة المعلومات حول قروض التمويل العقاري في الإمارات، إقرأ للمزيد...
توفر البنوك في دبي وأبوظبي والإمارات الأخرى طرقاً متعددة من التمويل العقاري بالامارات والتي تختلف وفقاً لعدد من الشروط والهدف من الحصول عليها، تعرف فيما يلي على كل ما يتعلق طرق التمويل العقاري للبنوك في الامارات.
تستمر برامج التمويل العقاري ذات سعر الفائدة الثابت عمومًا لمدة تتراوح بين سنة وخمس سنوات، على أن تكون مدة “الثلاث سنوات” هي الأكثر شيوعًا.
يتميز التمويل العقاري أو القرض العقاري بالفائدة الثابتة بالاستقرار، ما يعني إمكانية معرفة قيمة القسط الثابت الذي يتعين عليك دفعه للبنك بشكل دوري بدقة، حيث تبقى نسبة الفائدة المطبقة على مبلغ التمويل لفترة معينة من الزمن، بحيث يتم تحديدها مسبقاً، وذلك بغض النظر عن أي تغييرٍ قد يطرأ على أسعار الفائدة خلالها.
قد يعد هذا النوع بمثابة افضل تمويل عقاري تطرحه البنوك لاستقرار نسبة الفائدة التي يشملها، مما يوضح خطة الدفع بسهولة للمستفيد، إلا إنه في بعض الأحيان قد يطرأ انخفاض على نسب الفائدة في وقتٍ لاحق خلال فترة تسديد القرض، الأمر الذي يرغم المقترض على دفع مبالغ أكبر عند شراء أحد العقارات.
تكمن الفائدة الأساسية للتمويل العقاري بالفائدة الثابتة الذي يُعد من أفضل انواع التمويل العقاري، بأنه يقوم بحماية المقترض من التغييرات التي تطرأ على سوق العقارات في الإمارات، ومن ارتفاع نسبة الفائدة، فضلاً عن توفير الإمكانية له للتخطيط المستقبلي للقرض العقاري، وتحديد الميزانية المخصصة له على عدد سنوات محدد دون القلق من أي تقلبات في أسعار الفائدة والسوق.
يُجدر الأخذ بعين الاعتبار أن نسبة الفائدة الثابتة في قرض التمويل العقاري تتغير بعد انتهاء المدة المتفق عليها في العقد، فمثلاً بعد انتهاء خمس سنوات من الفائدة الثابتة يقوم البنك بتغييرها تلقائياً حسب سعر الفائدة الحالي في البنوك الإماراتية المعروف باسم “الإيبور”، الذي يُعد النقطة المرجعية لمعدلات الفائدة في الإمارات والخاصة بالقروض الصادرة من بنوك دولة الإمارات العربية المتحدة بالدرهم الإماراتي، كما تُشكّل أسعار الإيبور معدلاً مرجعياً يستعين به المقترضون والمقرضون من أجل إجراء التحويلات المالية لمختلف أنواع القروض، مثل: القروض الشخصية والرهون العقارية، وقروض السيارات وغيرها من القروض.
ننتقل الآن إلى النوع الثاني من انواع التمويل العقاري في الإمارات، ولكن أولاً هل تعرف ما هو التمويل العقاري بالفائدة المتغيرة؟ يعتمد هذا النوع على تغير قيمة الفائدة وفقاً لمؤشر “إيبور” في الإمارات، حيث يختلف القسط الشهري في كل مرة يتم دفعه، إذ قد يزيد أو ينقص في كل موعد استحقاق وفقاً لتغير أسعار الفائدة المحددة، وذلك بالاعتماد على مؤشر “إيبور” الذي قمنا بالتحدث عنها مسبقاً.
يجدر بالذكر أن هذا الخيار من انواع التمويل العقاري يحف بقدرٍ من المخاطر، وذلك في حال طرأ ارتفاع على نسب الفائدة خلال فترة سداد القرض، ما قد يزيد من قيمة الدفعة الشهرية، حيث لا يستطيع صاحب التمويل التنبؤ بالمستحقات اللازم دفعها، وصعوبة التأقلم بين مستلزمات السداد والنفقات المعيشية، أما من الناحية الإيجابية، فيمكن تسديد مبلغ أقل في حال طرأ انخفاض على نسبة الفائدة.
يمكنك الاستفادة من أنظمة التمويل الإسلامي لشراء عقار بكل سهولة، يأتي خيار التمويل الإسلامي لمن لا يرغب في التعاملات ذات الفوائد الربوية، كما يعد التمويل الإسلامي من أفضل التمويلات العقارية وأصدقها، حيث يبتعد كل البعد عن الفائدة والربا، والذي يرشحه البعض بأنه من أفضل خيارات التمويل العقاري في الإمارات.
تعد المرابحة من أبرز أشكال التمويل الإسلامي العقاري، وهي من أنواع قروض التمويل العقاري التي تتوافق بشكل تام مع أحكام الشريعة الإسلامية، إذ يقوم البنك أو إحدى شركات التمويل الإسلامي ببيع العقار أو الوحدة السكنية، إلى المستفيد بشكل مباشر، ويترتب على هذا نقل الملكية باسم المشتري، وفي ذات الوقت تبقى الوحدة العقارية مرهونة لهم لغاية سداد قيمة القرض، التي تم الاتفاق عليها بالكامل.
يجدر بالذكر أنه في حال التعثر في تسديد الأقساط لشركة التمويل أو أحد البنوك الإسلامية في دبي على سبيل المثال، يتم اتخاذ بعض الإجراءات في حق المشتري، ومن ضمنها بيع العقار في مزاد علني أو استرداد ملكية العقار، كما يحق لصاحب العقار حضور المزاد وشراء العقار بشكلٍ مباشر.
تعد الإجارة المنتهية بالتمليك من الأنظمة الأخرى التي تحقق شروط تمويل العقارات في الامارات على النظام الإسلامي، حيث تتشابه مع عملية البيع بالتقسيط، وتختلف عنها بوجود عقدين مستقلين في ذات الوقت (عقد للإيجار طويل الأجل، وعقد بالتمليك)، الأول عقد إجارة في بداية الأمر، ويخضع لأحكام الإجارة طول مدته، وعقد تمليك عند الانتهاء من مدة تسديد المبلغ.
تأتي ضرورة تلك الخطوة في قيام الفرد المتقدم بسداد الإيجار على هيئة أقساط شهرية تؤخذ منها نسبة في سداد مبلغ المنزل المرهون إلى حين الانتهاء من سداد المبلغ بالكامل، عندها يقوم البنك بإحالة الملكية إلى المشتري وإلغاء عقد الإيجار.
المثال التالي يوضح مبدأ الإجارة المنتهية بالتمليك
عند الرغبة في شراء بيت أو عقار، وعدم توفر المبلغ المطلوب، يقوم البنك بشراء البيت مضيفاً قيمة الربح إلى التكلفة، وبالتالي يبدأ البنك بتقسيط المبلغ على دفعات خلال مدة معينة من الزمن، حيث يُصبح مالك العقار مستأجراً لحين تسديد كامل سعر العقار للبنك، يمكنك الاطلاع على التملك الحر أم الإيجار المنتهي بالتمليك في دبي؟ لمعرفة أيهما أفضل.
عند التفكير في شراء عقار في مدينة دبي، من الضروري فهم الخيارات المتعددة المتاحة للتمويل العقاري، تختلف هذه الخيارات بناءً على شروط التمويل، مزاياها، ومتطلباتها، مما يوفر للمشترين فرصة لاختيار الحل الأنسب لهم، إليك عرضًا تفصيليًا لأبرز أنواع التمويل العقاري المتاحة.
1. القروض العقارية التقليدية
القروض العقارية التقليدية هي الأكثر شيوعًا وتستخدم بكثرة لشراء العقارات، يتم تقديم هذه القروض عادة من قبل البنوك والمؤسسات المالية، حيث يتم تمويل شراء العقار بنسبة تصل إلى %80-90% من قيمته، ويقوم المشتري بسداد المبلغ على دفعات شهرية خلال فترة تتراوح من 15 إلى 30 عامًا، الفائدة على هذه القروض قد تكون ثابتة أو متغيرة، اعتمادًا على الاتفاق بين الطرفين.
2. برامج الإعانات المالية
هذه البرامج توفر حوافز مالية للمشترين لتعزيز الاستثمار العقاري، خاصة للمشترين لأول مرة أو الفئات التي تحتاج إلى دعم مالي، الإعانات قد تكون على شكل منح للدفعة الأولى، تخفيضات ضريبية، أو مساعدات في الفوائد، هذه البرامج تهدف إلى جعل السوق العقاري أكثر جاذبية ومتاحة لشريحة أوسع من الناس.
3. التمويل العقاري الإسلامي
التمويل العقاري الإسلامي يقدم بديلاً يتوافق مع الشريعة الإسلامية، مما يمنع استخدام الفائدة (الربا)، بدلاً من ذلك، يتم استخدام نماذج تمويلية مثل المرابحة أو الإجارة، حيث يشتري البنك العقار ويبيعه للعميل بسعر يتضمن هامش ربح محدد، أو يؤجره لفترة محددة، هذا النوع من التمويل ينمو بشكل ملحوظ في الإمارات نظرًا لتزايد الطلب على المنتجات المالية التي تتوافق مع الأحكام الإسلامية.
4. الرهون العقارية
الرهن العقاري يعتبر أحد أشكال التمويل، حيث يتم استخدام العقار كضمان للقرض، هذا يعني أن البنك أو المؤسسة المالية تحتفظ بحق الملكية حتى يتم سداد القرض بالكامل، في حالة عدم القدرة على السداد، يحق للمقرض استرداد العقار لتغطية الدين المتبقي.
5. إعادة تمويل الرهن العقاري
إعادة التمويل هو باختصار طريقة الحصول على قرض عقاري من جهة ممولة أخرى أي تحويل رهنك العقاري الحالي إلى جهة ممولة جديدة، والغرض من إعادة التمويل عادةً هو الحصول على سعر فائدة أقل أو تعزيز رأس المال بإضافة مصدر جديد للسيولة في سبيل إكمال السير في عملية التمويل العقاري.
6. التسهيلات الأخرى
تشمل خيارات أخرى مثل القروض الجسرية، التي توفر تمويلًا قصير الأمد لسد الفجوة بين شراء عقار جديد وبيع عقار قائم، أو القروض الشخصية التي يمكن استخدامها لتغطية تكاليف التجديدات والتحسينات العقارية.
يقدم كل نوع من أنواع التمويل العقاري مزايا وقيودًا خاصة به، ويجب على المشترين تقييم احتياجاتهم المالية والعقارية بعناية لاختيار الخيار الأنسب لهم.
في ما يلي بعض شروط قروض السكن لمواطني دولة الإمارات
أما في ما يتعلق بقروض الوافدين في دولة الإمارات العربية المتحدة، فيفرض بنك الإمارات دبي الوطني الشروط التالية:
تم تخصيص قروض "الملحق" لمواطني دولة الإمارات العربية المتحدة للراغبين في شراء منزل خاص من خلال بناء ملحق على نفس أرض منزل الوالدين أو رهنه من أجل شراء منزل خاص، ويوفر هذا القرض معاملات سهلة وتشمل بعض الشروط المفروضة للحصول عليه ما يلي
يمكن لمواطني دولة الإمارات العربية المتحدة التقديم للحصول على قرض لمنزل صديق للبيئة، وهو ما يُعتبر من المنازل الخضراء المستدامة، وفيما يلي بعض الشروط التي يجب تحقيقها من أجل الحصول على القرض
إن للحصول على تمويل عقاري مميزات عديدة منها الاستثمار العقاري المضمون بالإضافة إلى الميزة الرئيسية وهي اقتناء بيت بسرعة ودون الحاجة لدفع ثمنه دفعة واحدة، إليكم بعض هذه المزايا
تقدم العديد من البنوك خيارات متنوعة للتمويل العقاري في دولة الإمارات العربية المتحدة، وذلك من أجل تسهيل عملية شراء العقارات على السكان أو المقيمين أو المستثمرين، ولكن يجدر بالذكر أنه من أجل الحصول على الرهن العقاري، يجب على المقترضين تحقيق بعض شروط البنوك للتمويل العقاري.
تختلف شروط التمويل العقاري في الإمارات اعتمادًا على المقرض ونوع العقار ومقدرتك المالية، ولكن بشكل عام تشمل الشروط الرئيسية ما يلي
تختلف مبالغ التمويل العقاري من بنك لآخر، ولكنها بشكل عام تغطي نسبة تصل إلى 80% وأكثر من قيمة العقار، فلا تقلق بشأن توفر السيولة لديك، فالقرض العقاري وُجد ليساعدك في هذا الأمر تحديداً، وتعطي البنوك مبالغ كبيرة كقروض عقارية، تتراوح بين 15 مليون و25 مليون درهم في كثير من الحالات، وتصل إلى 50 مليون درهم لدى بعض البنوك، مثل بنك دبي الإسلامي.
نعرض عليك فيما بعد مجموعة من بنوك دولة الإمارات العربية المتحدة ونسبة الفائدة التي تقدمها للراغبين في الحصول على التمويل العقاري، بالإضافة إلى جميع المعلومات ذات الصلة التي قد ترغب بمعرفتها.
تقدم العديد من بنوك الإمارات التمويلات العقارية التي تساعد المقترض على شراء عقار في الدولة، وجدير بالذكر أن نسبة الرهن العقاري في الإمارات تختلف من بنك إلى آخر، كما أن بعض البنوك توفر للمقترض مزايا عدة، مثل الفائدة المتغيرة أو الثابتة، وغيرها من الأمور التي تهم المقترضين مثل نسبة الفائدة أو نسبة الرهن العقاري وما تغطيه نسبة الرهن العقاري من قيمة العقار الأصلية.
وتفرض بعض البنوك للتمويل العقاري في الإمارات بعض الأحيان شرط تقديم دفعات أولى على الرهن العقاري من أجل الحصول على التمويل العقاري.
تسمح القوانين في أبوظبي للأجانب بتملك عقارات في مناطق محددة من الإمارة، ويعرف هذا بقانون التملك الحر. وهناك 9 مناطق للتملك الحر في أبوظبي، وهي جزيرة ياس والسعديات والريم والمارية واللؤلؤ وشاطئ الراحة وسيح السديرة والريف ومدينة مصدر.
أمّا في دبي، فمناطق التملك الحر أكثر عدداً، نذكر لكم من أبرزها أرجان وبرشا هايتس وجزيرة بلو واترز والخليج التجاري ووسط مدينة دبي ومركز دبي المالي العالمي ودبي مارينا ومجمع دبي للاستثمار ومدينة دبي للإنتاج وجميرا هايتس وأبراج بحيرات جميرا وليوان وغيرها.
كما توفر باقي الإمارات خيارات التملك الحر في معظم مشاريع التطوير العقاري.
v نصائح للحصول على أفضل تمويل عقاري
1. استشير الخبراء قبل البدء
لا شك أن الحصول على تمويل عقاري يتطلب دراسة وتحليل دقيق، لذلك فإن استشارة خبراء التمويل قبل البدء تعتبر خطوة ضرورية للحصول على أفضل تمويل عقاري في دبي.
لذا قبل البدء في عملية التمويل، من الأفضل أن تلجأ إلى خبراء التمويل العقاري للحصول على المشورة المناسبة والتوجيه الصحيح.
يستطيع خبراء التمويل تقديم النصائح الملائمة لحالتك الشخصية وتوفير المعلومات اللازمة حول الخيارات المتاحة والشروط والأحكام المتعلقة بالتمويل العقاري.
كما يمكنهم تقدير قدرتك على السداد ومعرفة الأوقات المناسبة لتقديم طلب التمويل.
استشارة خبراء التمويل قبل البدء تساعدك في اتخاذ القرار الأمثل وزيادة فرص الحصول على تمويل عقاري يتناسب مع احتياجاتك وقدرتك المالية.
2. كن على دراية بالخيارات المتاحة
عندما يتعلق الأمر بالحصول على تمويل عقاري في دبي، يجب عليك أن تكون على دراية بالخيارات المتاحة، قبل أن تستقر على تمويل معين، قم بالبحث واستكشاف ما تقدمه البنوك والمؤسسات المالية الأخرى.
قم بمقارنة أنواع التمويل المتاحة، مثل القروض العقارية وبرامج الإعانات والتسهيلات المالية الأخرى.
تحقق من شروط القرض المختلفة وقدرات السداد المتاحة.
اطلب معلومات عن أسعار الفائدة ومدة القرض وغيرها من التفاصيل الهامة.
باستكشاف الخيارات المتاحة وتقييمها جيدًا، ستتمكن من اتخاذ قرار مستنير واختيار أفضل خيار تمويل يناسب احتياجاتك المالية.
3. تقييم قدرتك على السداد
تقييم قدرتك على السداد يعتبر خطوة حاسمة للحصول على تمويل عقاري ناجح في دبي.
لتقييم قدرتك على السداد بشكل صحيح ، يجب أن تقوم بإجراءات التالية
كون هذا من أهم عوامل وشروط الحصول على تمويل عقاري كي يضمن الفرد للجهة البنكية المانحة سداد الدفعات الشهرية المطلوبة، ينطبق على كل فئة عاملة نسبة مختلفة من دفعات التمويل العقاري، حيث يتم تصنيف الفئات إلى الموظفين أو أصحاب المهن الحرة.
علاوةً على ذلك، يختلف الحد الأدنى للدخل تبعًا لشروط البنك الذي سيتم إرفاق طلب التمويل له، خاصةً فيما يتعلق بالفئات المتقدمة، مثل الوافدين والمواطنين
|
الفئة |
المواطنين |
الوافدين (مقيمين) |
الغير مقيمين |
|
الموظف |
8,000 درهم إماراتي |
15,000 درهم إماراتي |
25,000 درهم إماراتي |
|
صاحب المهن الحرة |
75,000 درهم إماراتي (متوسط الإيداعات) |
75,000 درهم إماراتي (متوسط الإيداعات) |
– |
زيادةً على ذلك، تستخدم البنوك في دولة الإمارات العربية المتحدة حاسبة التمويل العقاري بهدف معرفة نسبة عبء الدين لحساب المبلغ الذي يمكنك تحمله للاقتراض.
ترتبط قيمة العقار المذكور في نموذج طلب التمويل العقاري بالنسبة المطلوبة من المتقدم، ويتم حسابها وفقًا لما يقل أو يزيد عن 5 ملايين قد تقل عن هذه القيمة في بعض البنوك في حالة العقار الأول للمتقدم.
أما بالنسبة للعقار الثاني أو الاستثماري، فلا يتم النظر إلى قيمته في أغلب الأحيان، وإنما تعتمد الجهة المانحة على نسبة التمويل التي تشترطها على المتقدم، إذ يعد هذا من أهم شروط الحصول على قرض عقاري مدعوم.
· 21 عامًا كحد أدنى.
· من 60 إلى 70 عامًا كحد أقصى للمتقدمين وفقًا للبنك وبرنامج التمويل العقاري الذي يتم التقديم عليه.
6. درجة الائتمان الخاصة بك هي معيار يؤخذ في الحسبان لدى شركات التأمين والبنوك للكشف عن مدى قدرتك المادية في سداد المستحقات والدفعات الشهرية، فكلما ارتفع المؤشر قلت المخاطر المحسوبة والعكس صحيح.
وفي نهاية المطاف، تتعلق طريقة الحصول على قرض عقاري بما يحدده البنك علاوةً على متطلباتك الشخصة وكيفية إدارتك لها وما تستطيع تحمله من شروط.
أضف إلى ذلك أنه عند طلب القرض العقاري ستقوم البنوك حينها بتطبيق معدل فائدة أعلى قليلاً على حساب مدفوعات سداد الرهن العقاري في المستقبل، لحساب الزيادة المحتملة في أسعار الفائدة، وبشأن هذا السياق، أقر المصرف المركزي ما يلي
· تبدأ فائدة البنوك من 3.99% كنسبة ثابتة للعام الأول.
· تُرفع هذه النسبة إلى 5.24% للسنوات الخمس التالية من السداد.
عفي بعض البنوك عملائها من أي رسوم إدارية متعلقة بالتمويل عدا التأمين.
بمجرد أن تكون قد أكملت تقييم قدرتك على السداد ، يمكنك أن تتوجه نحو البحث عن التمويل العقاري الأنسب لك بناءً على إمكانياتك المالية واحتياجاتك العقارية قد تحتاج ايضا للتعرف علي حسابة التمويل العقاري او الرهن العقاري.
- كيفية حساب نسبة القرض المناسبة لك
لحساب نسبة القرض المناسبة لك، يجب عليك أولاً تحديد دخلك الشهري الإجمالي.
ثم يجب عليك حساب قسط الدين الذي يمكنك تحمله شهريًا.
قد ترغب في أن تدفع نسبة معينة من دخلك لسداد القرض.
· على سبيل المثال
30% بعد ذلك يمكنك حساب المبلغ الذي يمكنك استدانته باستخدام النسبة المئوية المحددة.
على سبيل المثال
إذا كان دخلك الشهري 10,000 درهم وترغب في سداد 30% فقط من دخلك في القرض، فإن المبلغ المسموح به للاستدانة سيكون 3,000 درهم
لا تنسى أيضًا أخذ في الاعتبار الفوائد والرسوم المرتبطة بالقرض عند حساب النسبة المناسبة لك.
ويمكنك الاستعانة بأداة حاسبة التمويل العقاري التي توفر عليك عناء الحسابات الرياضية السابقة، بالإضافة إلى أنَّها توفر معلومات عقارية مهمة حول قروض الرهن العقاري داخل دولة الإمارات العربية المتحدة.
· حاسبة التمويل العقاري / حاسبة الرهن العقاري
ما هي حاسبة التمويل العقاري؟ هي أداة حاسبة تساعد على منح المقترض فكرة أو نظرة على جميع جوانب الحصول على تمويل ورهن عقاري في الإمارات قبل التقديم لهم، وعادةً تتضمن الحاسبة خيار إدخال قيمة العقار الكُلية، بالإضافة إلى تحديد فترة التمويل العقاري في الامارات بالسنوات (فترة سداد القرض) ومقدار الدفعة الأولى، ومعدل الفائدة بالنسبة المئوية، وبعد إدخال هذه المعلومات ستوفر الحاسبة مقدار قيمة القسط الشهري، وتساعدك على التخطيط المستقبلي، ومعرفة التكلفة الحقيقة لشراء العقارات وأفضل الخيارات المتاحة أمامكم.
ويختلف الأمر إذا كان المقترض إماراتي الجنسية أو من المقيمين في الدولة.
كما يتعين تحديد ما إذا كان نوع العقار تحت الإنشاء أو عقاراً جاهزاً.
وفي آخر خانة في الحاسبة، يتعين على المقترض تحديد الراتب الشهري الخاص به.
وستظهر بعدها جميع المعلومات التي يحتاج معرفتها.
كما يمكنك تجربة حاسبات التمويل العقاري في مختلف المواقع الإلكترونية لمعرفة أدق التفاصيل عن التمويلات العقارية.
الدفعة المقدمة، إضافةً إلى مبلغ القرض الذي يتكفل به البنك والجهات المانحة، يُلزم المتقدم أيضًا بسداد دفعة مقدمة من المبلغ لا تقل قيمتها عن 15% في معظم الحالات السابقة، وتأتي هذه الخطوة لإثبات المتقدم للطرف المانح جدارته على تغطية التكاليف القادمة.
إلى جانب ذلك، قد تسمح لك بعض البنوك بإضافة مبلغ صغير من تكاليف الشراء مقدمًا إلى رهنك العقاري، مما يتيح أمامك المزيد من السيولة النقدية لإضافتها إلى الدفعة المقدمة، وهذا بدوره يسمح بشراء عقار ذو تكلفة أعلى.
أما عند استخدام كافة مدخراتك في شراء العقار، فقد تواجه صعوبات في تسديد أقساط الرهن العقاري في البداية أو في منتصف الطريق، من أجل هذا، تسمح بعض البنوك بتأجيل دفع أقساط الرهن العقاري لمدة تصل حتى 6 أشهر.
ومن الإجراءات التسهيلية التي تقوم بها بعض البنوك أيضًا، هو توفير ميزة التمويل العقاري بدون دفعه أولى، مما يساعدك في السيطرة على الأمور المالية قبل بدء سداد الأقساط.
- البدء بالتوفير قبل عدة سنوات من الشراء
حاول تكوين فكرة عن نوع المنزل الذي ترغب في شرائه والمجمعات السكنية التي تريدها من أجل الوصول إلى قيمة تقريبية تبين نسبة المدخرات التي يجب الحصول عليها، وتستطيع فعل هذا عبر اتباع الخطوات التالية
· فتح حساب توفير وتخصيص مبلغ معين من الدخل الشهري لهذا الغرض كل شهر.
· تسريع عملية الادخار والإنفاق بحذر.
· مراقبة الإنفاق على شراء البقالة وفواتير والمياه الكهرباء.
· التقليل من وسائل الترفيه وتناول الطعام في الخارج.
- نقل أي مدخرات أو استثمارات في الخارج إلى الإمارات العربية المتحدة
استخدم عملات ذات أسعار صرف ثابتة لأنها يمكن أن توفر في كثير من الأحيان عند صرفها بمعدلات أعلى من معدلات البنوك.
- فك رهن الملكية من أي عقار موجود في دولة الإمارات العربية المتحدة أو في الخارج بأجل
حيث يمكن استخدام رهن الملكية في عقار لتمويل شراء عقار آخر.
5. تحسين سجل الائتمان
قد يكون تحسين سجل الائتمان الخاص بك أمرًا مهمًا في تحقيق أفضل تمويل عقاري. هنا بعض الخطوات التي يمكنك اتباعها لتحسين سجل الائتمان الخاص بك:
بتنفيذ هذه الخطوات بانتظام، يمكنك تحسين سجل الائتمان الخاص بك وزيادة فرصك في الحصول على تمويل عقاري بأفضل شروط وأسعار.
6. البحث عن أفضل عروض التمويل
لكي تتمكن من المقارنة بين عروض التمويل المختلفة، يجب أن تأخذ العديد من العوامل في الاعتبار. قم بمقارنة أسعار الفائدة المطبقة على القروض، والشروط والأحكام المرتبطة بها. انظر إلى مدة القرض وأنواع الأموال التي يمكن استخدامها. احرص على دراسة حقوق التملك والتأمين وكلفة الاغلاق. من المهم أيضاً أن تتعرف على العروض الترويجية المتاحة والخصومات التي يمكنك الاستفادة منها. استفسر عن المبالغ الإضافية مثل الرسوم والعمولات. قم بجمع جميع هذه المعلومات، وضعها في جدول مقارنة، وقم بتحليل الفروق والمزايا والعيوب للعروض المختلفة.
قد يكون التمويل العقاري هو الخطوة الأولى لدى الكثير من الأفراد لتملك وشراء العقارات في الإمارات، طالما أنه لا يوجد هنالك أي معوقات أو تحديات أخرى تتعلق بالشروط، أو بالإجراءات القانونية، ولكن قد تكون عملية التقديم والحصول على قرض عقاري في الامارات معقدة ومرهقة خاصةً إذا كان المقترض على غير دراية بها، لكن دعني أذكّرك بأن البنوك اليوم تتنافس في تسهيل إجراءات الحصول على القروض العقارية وفي تقديم التسهيلات الخاصة بالسداد والدفع وكافة تفاصيل القرض، ولهذا فحصولك على قرض عقاري ليس بالأمر الصعب، ولتبسيط الأمر، سنوضح لكم طريقة التقديم للحصول على قرض عقاري في الامارات وأهم الإجراءات، والمعلومات التفصيلية، والشروط اللازمة.
الخطوة الأولى للحصول على قرض عقاري في الامارات هي الحصول على الموافقة المبدئية من البنك المراد الحصول على قرض عقاري منه، وتتمثل هذه الموافقة بخطاب أو بريد إلكتروني يوضح للمقترض أنه تمت الموافقة المبدئية لقرضه وسيمول له المبلغ المطلوب، وتكون هذه الموافقة عادةً صالحة لمدة 60 يوماً.
قد تختلف المستندات والوثائق والأوراق المطلوبة من المقترض للحصول على قرض عقاري من بنك لآخر، لكن هناك مستندات أساسية يجب أن يوفرها المقترض عادة لدى معظم البنوك في الإمارات ويمكن حصرها فيما يلي، فاحرص على معرفتها وتجهيز ما يلزم قبل بدء تقديم الطلب.
بعد إكمال تعبئة نموذج الطلب وإرفاق المستندات والوثائق اللازمة؛ سيتوجب على المقترض دفع رسوم خاصة بمنح القرض العقاري للبنك أو للجهة المُقرضة، ويتم استخدام هذه الرسوم بهدف الحفاظ على حساب القرض الخاص بالمقترض وقد تختلف هذه الرسوم من مقترض لآخر، ولكن يمكن القول بأن رسوم تجهيز القرض في الإمارات بشكل عام تتراوح ما بين 0.25% الي 0.50% من مبلغ القرض المطلوب.
وهنالك بعض البنوك في إمارة دبي تقدم قروضاً بدون رسوم كعروض ترويجية.
بعد تقديم الطلب، سيتوجب على المقترض الانتظار لمدة تتراوح بين يومين الي ثلاثة ايام حتى يقوم المختصين في البنك أو المؤسسة المالية بدراسة الطلب ومراجعته، وقد تطلب بعض البنوك والمؤسسات مقابلة شخصية وجهاً لوجه للتأكد من أن المقترض قادر على سداد القرض، ويمكن خلال عملية التواصل هذه مناقشة شروط السداد، وبعض الأمور الأخرى الخاصة بالقرض.
يجب الحصول على موافقة أولية على الرهن العقاري لإتمام إجراءات استخراج قرض عقاري في الامارات
تقوم البنوك والمؤسسات المالية المُقرضة بالتحقق من وثائق ومستندات المقدم على القرض العقاري للتحقق من عدم وجود عملية احتيال، لذلك من الضروري التأكد من موثوقية المستندات والوثائق، وقد يُرسل البنك مندوباً لزيارة المقترض إلى العنوان الموثق لدى البنك.
بمجرد أن يتأكد البنك أو المؤسسة المالية من كافة الأوراق والوثائق، يقدم البنك خطاب موافقة أولية ويعد ذلك من الأمور الضرورية في عملية الحصول على قرض في الامارات لضمان استيفاء كافة المعايير الأهلية للمقترض، ويمنح المُقترض فترة تتراوح ما بين 60 الي90 يوماً، وتختلف الفترة من بنك إلى آخر حتى يعثر المُقترض على عقار مناسب له.
بعد أن يقوم البنك أو المؤسسة المالية بالتحقق من مستندات المقترض المرفقة بالطلب، يركز البنك على العقار المراد تملكه ليقوم برهنه كضمان حتى يتم سداد مبلغ القرض كاملاً، بحيث يكون العقار بمثابة رهن عقاري وحينها سيطلب البنك أو المؤسسة المالية العديد من المستندات المتعلقة بالعقار ويجب تقديم كافة مستندات الملكية الأصلية، بالإضافة إلى كافة الوثائق الشخصية المتعلقة بالبائع، وشهادات عدم الممانعة من جمعية الإسكان، وغيرها من شهادات عدم الممانعة الأخرى.
كما ننصح بالتعرف على نتائج عدم دفع قرض عقاري في الإمارات بشكل جيد لدراسة أي عواقب قد يتعرض لها المتخلف عن سداد القرض العقاري.
تقوم البنوك والمؤسسات المالية المقرضة بإجراء فحص فني وتقييم لموقع العقار للتأكد من قيمته وحالة بنائه، وإذا كان المقترض سيشتري عقار جاهز ومُشيد، فإنه فسيتم فحصه لتقييم عمره، وجودة بنائه، وتتطلب عملية التقييم هذه رسوماً منفصلة يتم تحصيلها في كل مرة يقوم بها المقترض بتغيير العقار المراد أن يشتريه في مرحلة الانتقاء.
تعتمد هذه الموافقة على عدة عوامل مختلفة، ففي حال وجود أي مشكلة في المستندات، أو في تقييم العقار، فقد يتم رفض الطلب، ولكن إذا كانت الإجراءات وفق ما هو مطلوب فسيقدم البنك أو المؤسسة المالية موافقة نهائية، وسيتم إرسال خطاب عرض نهائي للمقترض.
سيتم تحديد مبلغ القرض المعتمد، وطريقة السداد، ومدة السداد، ووضع الشروط والأحكام، من خلال خطاب العرض المقدم من البنك أو من المؤسسة المالية.
بعد التحقق من كافة الوثائق، والحصول على موافقة مبدئية، والانتهاء من تقدير موقع العقار وتقييمه، ستكون الخطوة الأخيرة هي إبرام صفقة القرض، بعد أن يقوم المحامي بتجهيز المستندات والوثائق اللازمة والحصول على تواقيع كافة الأطراف وختمها.
يتم توقيع هذه الاتفاقية التي أعدها البنك المُقرض أو المؤسسة المالية المُقرضة، وتقديم شيكات مؤجلة الدفع لأول 36 شهراً من بداية القرض، ودفع رسوم مذكرة التنفيذ.
بعد إكمال كافة اجراءات الحصول على قرض عقاري في الامارات، وبمجرد أن تكتمل كافة الأوراق واستيفاء المتطلبات القانونية، سيتلقى المُقترض مبلغ القرض من خلال شيك، ونوصي بعدة أمور عليك تجنبها عند شراء عقار في الإمارات ومن بينها عدم التحقق من كافة الجوانب القانونية.
v الخطوات النهائية للحصول على تمويل عقاري
هناك بعض الخطوات الإضافية التي قد تحتاج إلى اتخاذها لإكمال العملية
1. مراجعة عرض التمويل
2. تقديم المستندات الإضافية
3. التوقيع على العقود
4. الحصول على التمويل
نصائح إضافية
ملاحظة
v أفضل الأوقات لتقديم طلب التمويل العقاري
فيما يلي بعض النصائح لزيادة فرصك في الحصول على الموافقة على طلب التمويل العقاري في الوقت المناسب
o تؤثر الحالة الاقتصادية على سياسات الإقراض لدى البنوك، ففي فترات الازدهار الاقتصادي، قد تكون البنوك أكثر مرونة في معايير الإقراض وتقدم شروطًا أفضل.
o تلعب معدلات الفائدة دورًا هامًا في تكلفة التمويل العقاري، فإذا كانت معدلات الفائدة منخفضة، فقد يكون هذا وقتًا مناسبًا لتقديم الطلب للاستفادة من هذه الشروط المواتية.
o راقب مؤشرات مثل الناتج المحلي الإجمالي ومعدلات البطالة ومؤشر أسعار المستهلك لفهم الظروف الاقتصادية العامة وتأثيرها على سوق الإقراض العقاري.
o قبل تقديم طلبك، تأكد من حصولك على درجة ائتمانية جيدة، فذلك يُحسّن من فرصك في الحصول على الموافقة ويُمكن أن يُؤدي إلى شروط إقراض أفضل.
o احسب نسبة الدين إلى الدخل الخاصة بك، تُشير هذه النسبة إلى مقدار الديون التي يمكنك تحملها مقارنةً بدخلك. وتسعى البنوك عادةً إلى إقراض المقترضين ذوي نسبة الدين إلى الدخل المنخفضة.
o وفر مبلغًا كافيًا لدفعة مقدمة، فكلما زادت قيمة الدفعة المقدمة، قلّ المبلغ الذي تحتاج إلى استقراضه وانخفضت مخاطر المقرض.
o يمكن لخبير عقاري أن يُساعدك في فهم عملية التمويل العقاري واختيار أفضل خيارات التمويل وتقديم طلبك في الوقت المناسب.
o سيقوم خبير العقارات بتقييم وضعك المالي ومساعدتك في تحسين فرصك في الحصول على الموافقة على القرض.
o يمكن لخبير العقارات أيضًا التفاوض مع البنوك نيابة عنك للحصول على أفضل شروط الإقراض.
بتطبيق هذه النصائح، ستتمكن من زيادة فرصك في الحصول على الموافقة على طلب التمويل العقاري في الوقت المناسب والحصول على أفضل شروط الإقراض لاحتياجاتك.
بعد اختيار البنك المناسب لك للحصول على التمويل العقاري في الامارات، عليك بتجهيز المستندات والأوراق اللازمة لإتمام المعاملة، ويُجدر بالذكر أنها تختلف من بنك إلى آخر، وحسب مصدر الدخل الخاص بالمتقدم للتمويل، ولكن بشكل عام تطلب افضل البنوك للتمويل العقاري في الإمارات الأوراق ذاتها.
والتي سنتحدث عن بعضها في هذا القسم، وفي ما يلي مجموعة من أفضل البنوك في الإمارات والشروط التي تفرضها من أجل منح التمويلات العقارية.
إن بنك أبوظبي الوطني هو نتيجة اتحاد بنك أبوظبي الوطني ومصرف الخليج الأول، وهو اليوم من أفضل البنوك في الإمارات وأضخمها، ويقدم خدمات رفيعة المستوى مختصة بالقروض العقارية، ومن شروط الحصول على هذه الخدمات ما يلي
o يتوجب على العميل أن يقدم للبنك جميع النماذج والمستندات والإثباتات الأخرى المتعلقة بأي قرض رهن عقاري والتي قد يطلبها البنك، على أن تكون بالصيغة وبالمضمون المقبول من قبل البنك
o يتوجب على العميل إخطار البنك بأي تغيير قد يطرأ على المعلومات التي قدمها العميل عند تقديم طلب مبدئي للحصول على أي قرض رهن عقاري أو أي مستندات أخرى لمعلومات هوية العميل أو وثائق تتعلق بإجراءات العناية اللازمة التي قُدمت من قبل إلى البنك، أو أي وثائق أخرى تتعلق بالإجراءات التي قد تهم إدارة البنك والتي تم تقديمها، يشمل ذلك على سبيل المثال لا الحصر أي تغييرات قد تطراً على اسم المقترض أو هويته أو عنوانه أو أرقام الهواتف الخاصة به أو بالكفيل أو أي من المستندات التأسيسية له أو هيكل المساهمة به أو حق الملكية النفعية، إلى جانب أي من الصلاحيات الخاصة بأي من المفوضين بالتوقيع لدى المقترض.
o يتوجب على العميل أن يقدم للبنك أي نماذج أو مستندات أو أي إثباتات أخرى إضافية حسبما يطلبها البنك فيما يتعلق بأي تغييرات وبالصيغة والمضمون المقبولة من قبل البنك، وبالصيغة والمضمون المناسبَين حسب قانون البنك، إن أي تغييرات ستسري فقط عند الاستلام والقبول الفعلي لها من قبل البنك
o يتوجب على العميل القيام على الفور بإخطار البنك إذا فقد العميل وظيفته أو مصدر الدخل الرئيسي له وكذلك إذا لم يعد العميل مقيماً في دولة الإمارات العربية المتحدة، أو في حال انتهاء صلاحية إقامته في الإمارات.
o يوافق العميــل على أن يدفع جميع الرسوم والتكاليف والأجور والمصروفات المعمول بها لدى البـنــك فيما يتعلق بتقديم أي قرض رهن عقاري وموضح تفاصيل تلك الرسوم والتكاليف والأجور والمصروفات في خطاب العرض المعني أو في الطلب المعني أو في جدول الرسوم الخاص في فروع البـنــك، وعلى الموقع الالكتروني للبـنــك أو بخلاف ذلـك عند الطلب، يجوز للبـنــك القيام في أي وقت بتعديل جدول الرسوم.
يوفر بنك أبوظبي التجاري مجموعة من برامج القروض العقارية التي تستوجب من المقترض تلبية مجموعة من الشروط، وندعوك إلى معرفة هذه الشروط ودراستها بتمعن قبل التفكير في أخذ التمويل العقاري، وفيما يلي بعض النقاط الرئيسية
ندعوك أيضاً إلى إلقاء نظرة على الأحكام والشروط الخاصة بمختلف برامج القروض التي يوفرها بنك أبوظبي التجاري في دولة الإمارات العربية المتحدة
يوفر بنك مصر – الإمارات العديد من قروض التمويل العقاري من أجل تسهيل شراء العقارات في دولة الإمارات العربية المتحدة على كل من السكان والمقيمين والمستثمرين، ولكن يجدر بالذكر أنه هناك بعض الشروط الأساسية التي يجب على المقترض تلبيتها من أجل الاستفادة من برامج قروض التمويل العقاري من البنك، وهي:
يمكن للمقيمين في دولة الإمارات العربية المتحدة فقط التقديم على الرهن العقاري في بنك المشرق الإسلامي
o يتاح التمويل الإسلامي فقط للمسلمين لاعتماده على أحكام الشريعة الإسلامية
o يبلغ الحد الأقصى لتسديد القرض 25 عاماً
o يجب الحصول على تأمين على الحياة وتأمين على الممتلكات
o يشترط تسجيل العقارات في دائرة الأراضي والأملاك في دبي في مناطق محددة
o يجب تقديم جميع النسخ الأصلية لأوراق الملكية
o يجب تقديم شيك ضمان لبنك المشرق الإسلامي يُستحق في حال عدم دفع المستحقات
